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房企纷纷入局 抢占长租公寓市场
发布时间:2018-01-03   来源:台州公积金     点击:226   字体大小:[][][]

      随着互联网企业退出和房企及民间资本的介入,包租长租公寓如雨后春笋涌现。然而长租公寓空置率高、盈利难、市场占有率低。业内人士认为长租公寓的市场前景值得期待,但发展仍需解决很多问题。

  月收入10万元才可实现盈利的长租公寓,实际收入仅有一半,这是不少长租公寓的现状。截至2017年,全国长租公寓企业已超千余家,公寓运营房屋数量已超200 万间,知名房产企业纷纷入局抢占市场。然而,看起来很热闹很“美”的长租公寓空置率高、盈利难、市场占有率低,业内人士认为长租公寓的市场前景值得期待,但发展仍需解决很多问题。

  长租公寓市场占有率2%

  长租公寓租赁市场在2017年异军突起,成为租赁市场的新趋势。据安居客房产研究院不完全统计,截至2017年,国内长租公寓企业已超千余家,公寓运营房屋数量已超200 万间,知名房产企业纷纷入局抢占市场。

  房天下高级分析师李超告诉记者,长租公寓在2014年已经出现,互联网公司以自持形成管理为模板,开启在热点城市圈房占领市场的策略,到2015年涌现一大批“自营”房源为特点的长租公寓;此外,开发商也由2015年开始对手上商用或自持形成物业进行包装,建立长租公寓。随后,随着互联网企业退出和房企及民间资本的介入,包租长租公寓如雨后春笋涌现。

  安居客房产研究院首席分析师张波介绍,截至2017年底,长租公寓的数量占整体租赁市场的比重还只在2%左右,对于整体租赁市场的影响并不大,但这并不代表长租公寓没有前景:未来3~5年长期公寓市场占有率有望提升至6%以上,并将成为租赁市场的重要房源供应方。

  张波介绍,根据房源来源的不同,长租公寓可以分为集中式公寓和分散式公寓。 集中式长租公寓一般通过开发商自持、收购、包租商业物业或厂房改建等方式获得整栋物业,进行改造和装修,采用标准化的服务对外出租,而分散式长租公寓则是运营方通过分散的房东获得物业,房屋分散于不同地段不同小区或楼栋中,由运营长租公寓的企业统一整合,进行改造和装修后按间或按套对外出租。

  在李超看来,民间资本公寓仍带有传统“二房东”的色彩,在装修风格和管理上得到强化,更为适应年轻人,而房企介入,未来的经营模式是规模化的运作,全城市区域布局以及靠近产业聚集体,社区化特色明显,偏向中高端白领。

  对比长租公寓与普通公寓,李超认为前者具有房源质量有保障、租期稳定、能提供保洁等服务、装修风格更为年轻化等诸多优点,针对的人群特点更为固定,租期偏长,可以享受公寓化的安全管理和服务,且相对普通公寓租金更低。而普通公寓主要指向已市场性需求为主的短租性服务,如琶洲附近的公寓主要以短租为主,价格较高。不过他发现,避免较长的空置期,普通公寓也会将部分房源用作长租。

  空置率高回报率低

  不过,看似非常热闹的长租公寓市场,其实还只是走出了第一步,与其相关政策、法规、金融、税收优惠等也还未出台。

  另一方面,长租公寓市场普遍的高空置率、低回报率也成为影响其发展的一个关键。李超透露,除了个别开发商的长租公寓出租率能达到60%左右,大部分空置率较高。

  他举例,广州某长租公寓是由小机构出租包下自建房改建而成的,其中某家分店有120个房间,7月的出租率为20%,去年8月为30% ,9月为35% ,10月为33%,11月为30%,平均出租率仅为30%左右,而其装修及承包的成本在380万左右,按照5年期租约计算,只有月收入10万元才可能实现盈利,但目前月营收仅为5万元左右。业内人士认为,长租公寓市场要发展,要先解决生存压力问题,未来必然出现行业收购、整合,出租市场仍将以散户业主为主,长租公寓市场起到一定的补充作用。


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